El día 14 de Abril de 1983 la compañía mercantil anónima Urbeparque S.A compareció ante el notario de Collado Villalba con el fin de protocolizar los estatutos de la Entidad de Conservación Ciudad de Parquelagos (EUCCP). Estos habían sido aprobados definitivamente por el pleno del ayuntamiento de Galapagar el día 15 de Abril de 1983, tras una aprobación provisional del mismo pleno de fecha 9 de Diciembre de 1982, y fueron inscritos por Urbeparque, en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras el 31 de Marzo de 1984.
Esta promotora propietaria de todo el polígono de Parquelagos, crea unos estatutos que le sirvan para poder desarrollar todo el plan parcial de urbanización de Parquelagos sin demasiados problemas, para ello no tiene inconveniente en favorecer a los propietarios de parcelas individuales en el reparto de coeficientes, que son los primeros que le empiezan a comprar fincas.
El art. 10º de los estatutos señala la forma en la que se debe contribuir a los gastos de conservación, a cuyo efecto establece cinco clases de espacios de propiedad privada.
• Clase A: parcela individual para vivienda unifamiliar aislada
• Clase B: Parcelas para viviendas unifamiliares adosadas en hilera deslindadas y constituyendo fincas independientes por segregación.
• Clase C: Parcela colectiva para edificación en bloque.
• Clase D: Parcela singular para edificación comercial.
• Clase E: Parcela singular para edificación social, administrativa, institucional, etc.
Repercutiendo los gastos comunes sobre los titulares de las distintas clases de espacios por una atribución de puntos por cada 100 m2 de superficie o fracción de propiedad privada que darán lugar a la cuota de cada propietario así:
• Clase A: 1 punto por cada 100 m2. o fracción.
• Clase B: 2 Puntos por cada 100 m2. o fracción.
• Clase C: 3 Puntos por cada 100 m2. o fracción.
• Clase D y E: 4 Puntos por cada 100 m2. o fracción.
De conformidad con estos estatutos, y con el plan parcial de ordenación ciudad Parquelagos aprobado en 1983, se efectuó la calificación de las distintas parcelas integrantes de la entidad de conservación, adjudicándole a cada una de ellas los puntos correspondientes, con arreglo a los cuales, habría de contribuirse a los gastos comunes, incorporándose dicha cuota a los títulos de propiedad de los sucesivos miembros de la entidad de conservación, dividiéndose los terrenos pertenecientes a la entidad de conservación en 21.419 puntos.
Como se ve el criterio seguido fue la densidad de la vivienda y no la superficie ocupada. Será mejor o peor pero es el criterio adoptado.
• Clase A: 1 punto por cada 100 m2. o fracción.
• Clase B: 2 Puntos por cada 100 m2. o fracción.
• Clase C: 3 Puntos por cada 100 m2. o fracción.
• Clase D y E: 4 Puntos por cada 100 m2. o fracción.
De conformidad con estos estatutos, y con el plan parcial de ordenación ciudad Parquelagos aprobado en 1983, se efectuó la calificación de las distintas parcelas integrantes de la entidad de conservación, adjudicándole a cada una de ellas los puntos correspondientes, con arreglo a los cuales, habría de contribuirse a los gastos comunes, incorporándose dicha cuota a los títulos de propiedad de los sucesivos miembros de la entidad de conservación, dividiéndose los terrenos pertenecientes a la entidad de conservación en 21.419 puntos.
Como se ve el criterio seguido fue la densidad de la vivienda y no la superficie ocupada. Será mejor o peor pero es el criterio adoptado.
Una vez establecido con este criterio el número total de puntos, cualquier modificación habría de pasar, como es lógico, por la modificación de los estatutos con el acuerdo de los vecinos tomado con las mayorías previstas (2/3) según el Art. 20 de los estatutos.
Los terrenos del polígono 35 conocidos como "Valleperegrinos", (un total de seis parcelas, fincas registrales núms. 8.375, 8.394, 8.395, 8.396,.8.401, 8.402 del registro de la propiedad núm. 1 de San Lorenzo del Escorial y a las que los estatutos originales asignaban un total de 7.205 puntos, pues el plan original de 1983, permitía construir 80.531,21 m2 para viviendas y 1.480 m2 mas semisótano para uso comercial. El proyecto inicial incluido en el plan parcial contemplaba la edificación en estas parcelas de viviendas en altura (Clase C) unas 425 viviendas, origen de esa clasificación) Pues bien estos terrenos, fueron vendidos por Urbeparque S.A a Monte del Pico S.A, formalizándose mediante escritura pública el 23 de Junio de 1989. En la clausula 3ª de esta se recoge que Monte del Pico S.A conoce y acepta los estatutos de la EUCCP y se compromete a su cumplimiento, (contribuyendo al pago de las cuotas por esas fincas desde el 30 de Abril de 1988) según el art.10 de estos le corresponden 2.250 puntos a la parcela CB-1, a la parcela CB-2, 3.000, a la parcela CB-3, 1.125, a la parcela CS-2, 364, a la CS-3, 340, y a la K-1, 126, la suma de las seis parcelas son 7.205 puntos. Monte del Pico reconoce en la escritura esta clasificación, reservándose la facultad de solicitar la modificación de estatutos, cosa que nunca hace.
Monte del Pico refunde las seis parcelas en una sola y con la misma denominación histórica (finca registral número 12.703).
Monte del Pico refunde las seis parcelas en una sola y con la misma denominación histórica (finca registral número 12.703).
¿Por qué Monte del Pico nunca solicito la modificación estatutaria? nunca lo sabremos.
El 31 de Marzo de 1989 se aprueban las normas complementarias y subsidiarias del planeamiento del polígono 35 que autoriza a construir 82.500m2 para viviendas y 3.000m2 para uso comercial, con una capacidad para 275 viviendas máximo, parcela mínima de 300 m2 , ocupación del 50% y edificabilidad de 1 m2/ m2, por la Conserjería de Política Territorial de la Comunidad Autónoma de Madrid.
Inicialmente la Entidad recibe a cuenta y con carácter provisional, las aportaciones económicas de Monte del Pico, a razón de 2.474 puntos. cuando la entidad conoce el contenido de la escritura de compraventa, le reclama el pago a razón de 7.205 puntos, y en septiembre Monte del Pico deja de pagar.
El 28/10/1989 se celebra la Asamblea general de la entidad a la que asisten los representantes de Monte del Pico. La asamblea manifiesta no reducir los puntos de la urbanización, defender la situación a esa fecha, que entiende que es la que se origina en la escritura notarial de 23/06/1989 en la que Monte del pico adquiere los terrenos, incluso ante los tribunales.
El 20/04/1990 la entidad presenta demanda en reclamación del pago de las cuotas que le adeuda monte del pico por importe de 12.276.945 Pts.
El 30/07/1990 Monte del pico al contestar a la demanda, FORMULA DEMANDA RECONVENCIONAL, y además de defender que no le corresponde pagar la cantidad que se le reclama, solicita del juzgado que declare que los puntos para sus terrenos son 2.474. la sentencia le resulta desfavorable en sus dos pretensiones. (siendo condenado Monte del pico a Pagar lo que adeudaba en función de los 7.205 puntos, y que solo siguiendo los tramites marcados por los estatutos para su modificación se podrán modificar los puntos de sus terrenos, en sentencia del Juzgado de 1ª instancia Nº 51 de Madrid 23 de Abril de 1991) el 30/05/1991 recurre ante la Audiencia con las mismas pretensiones y también obtiene resultado doblemente desfavorable, Audiencia provincial de Madrid sección 13ª Juzgado número 51 rollo número 949/91 de 16 de Febrero de 1993. el 15/03/1993 anuncia el recurso de casación Ante el tribunal supremo, siendo también desestimada su apelación Tribunal Supremo sala de lo civil sentencia Nº 103/1997.
El 12/04/1991 se firma un contrato privado entre Monte del Pico y la Junta de Gobierno de la Entidad, mediante el cual se compromete a ponerse al día en los pagos y abonar los recibos en virtud de los 2.474 puntos hasta que la sentencia sea firme, Monte del Pico paga hasta febrero de 1992 cuando deja de ser miembro de la Junta de Gobierno.
El 26 de Julio de 1991, tres meses después de producirse la sentencia del Juzgado de 1ª instancia, Monte del Pico otorga unilateralmente escritura de división material de la finca 12.703, en otras 22 fincas más pequeñas, que se inscriben como las 14.465/14.486, asignándoles a estas los puntos que totalizan 2.468.
El 13 de Septiembre de 1991 de acuerdo con el nuevo plan vigente, se inscriben en el registro de la propiedad del Escorial de la siguiente forma:
• 14 Fincas destinadas a viviendas.
• 5 fincas destinadas a viales y zonas verdes.
• 3 fincas destinadas a zona comercial
• 14 Fincas destinadas a viviendas.
• 5 fincas destinadas a viales y zonas verdes.
• 3 fincas destinadas a zona comercial
Las fincas destinadas a viviendas y zona comercial pasaron a tener un cuota de participación en la entidad de 2.468 Puntos.
La inscripción en el registro se realizo acorde con los estatutos de la EUCCP y al nuevo plan parcial considerándoselas Clase B. pero saltándose la sentencia del Juzgado de 1ª instancia nº51.
El 25/08/1992 la Entidad presenta escrito en el registro de la propiedad de San Lorenzo del Escorial, poniendo de relieve la problemática que puede crear hacer constar en las inscripciones de las 22 nuevas fincas los puntos que unilateralmente manifiesta Monte del Pico, cuando no constaban en la finca matriz, la 12.703, solicitando al registrador corrija esta situación.
El 1/10/1992 Monte del pico comunica haber vendido tres parcelas, a Vicoma S.A y a Trea S.A así como los puntos que les adjudica, que son los coincidentes con su opinión personal y haciendo caso omiso a la sentencia del Juzgado de 1ª instancia.
El 21/10/1992 requerimiento notarial por parte de la Entidad a Monte del Pico, manifestándole no aceptar los puntos que ellos asignan, solicitándoles una correcta distribución de puntos en sus parcelas, también se efectúa el mismo requerimiento notarial a Vicoma y a Trea, informándoles de la incorrecta adjudicación de puntos que Monte del Pico les ha efectuado advirtiéndoles de la responsabilidad en actos posteriores.
El 22/10/1992 nuevo escrito al registrador de la propiedad de San Lorenzo, reiterando el anterior e insistiendo en el perjuicio que a los vecinos se puede ocasionar con el uso del respaldo de la publicidad registral, no se obtiene repuesta.
El 10/02/1994 la Entidad se dirige notarialmente a todos aquellos, a quienes Monte del pico informa haberle vendido alguna parcela, manifestándole claramente que los puntos que le ha asignado el vendedor no se corresponden con la realidad y son fruto de su personal criterio, informándoles de las sentencias tanto del Juzgado de 1ª instancia nº 51 como de la sentencia de la Audiencia Provincial.
En esa misma fecha se envía escrito certificado a todos aquellos que en el registro de la propiedad aparecen como titulares de parcelas, informándoles que los puntos atribuidos a su chalet por Monte del Pico no son correctos y son inferiores a los de distribuir los 7.205 puntos de la finca original, entre las parcelas vendidas, se les informa de las sentencias de Instancia y de Audiencia así como del acuerdo de la Asamblea General del 29/10/1989 y de la necesidad de tener que presentar demanda judicial, a los efectos de rectificar el registro de la propiedad en cuanto a los puntos.
15/02/1994 la Entidad presenta demanda de juicio declarativo de menor cuantía, solicitando se rectifique el registro de la propiedad, en cuanto a la constancia de los puntos incorrectos, en las inscripciones de las 22 parcelas, y de las que ellas procedan. se obtiene un resultado favorable a las tesis de la Entidad. (sentencia del Juzgado de 1ª instancia Nº 61 de Madrid de 25 de Noviembre de 1999).
En Agosto de 1994 se lleva a cabo la entrega de llaves a los primeros propietarios de Royal Lake I por parte de la promotora Gesvima, alegando estar al corriente de pago. Con fecha 25 de Octubre de 1994 se hace escritura de obra terminada.
La Entidad aplica un coeficiente a estos vecinos de 23 puntos por Chalet, que salen de distribuir los 7.205 puntos del total de la parcela de Valleperegrinos, finca registral 12.703, entre las fincas, así: con total seguridad a la parcela CS-2 le corresponden 364 puntos, a la parcela CS-3, 340 Puntos y al centro comercial 120 puntos, el resto de puntos 6.381 divididos entre los 276 chalets autorizados por la modificación del plan parcial en 1.989 dan los 23 puntos por propietario.
En 1995 se produce una expropiación de terrenos por parte del MOPU para la ampliación de la carretera N-VI a los vecinos de La Solana, el Club Argüelles, y el colegio Parque, quedando reducido el número de puntos de la urbanización a 21.230.
El 20 de Febrero de 1997 el Tribunal Supremo condena definitivamente a Monte del Pico por la reclamación de cantidades pertenecientes desde el final del año 1988 y todo 1989.
Ante la imposibilidad de poder cobrar a Monte del Pico la Entidad intenta cobrárselo a los vecinos del Valle, compradores de las viviendas, los primeros habían entrado a vivir en 1994.
Ante la imposibilidad de poder cobrar a Monte del Pico la Entidad intenta cobrárselo a los vecinos del Valle, compradores de las viviendas, los primeros habían entrado a vivir en 1994.
La EUCCP intenta cobrárselas como ejecución de la sentencia Judicial pero no puede so pena que demande a todos y cada uno de los vecinos, lo que supone un coste muy alto y desiste.
En 1.995 con la llegada de una nueva Junta de Gobierno la situación empeora, pues empiezan las amenazas y los embargos, para los vecinos del Valle y también para el resto de vecinos de Parquelagos: una junta de gobierno empeñada en enfrentamientos y denuncias constantes, lo que provoca que la mayoría de vecinos del Valle no paguen sus cuotas, por ser a todas luces injustas
El 23/11/1996 La Junta de Gobierno convoca una asamblea Extraordinaria, para modificar los artículos 10 y 11 de los estatutos, pero no están claras las propuestas y la que definitivamente se presenta a la asamblea consiste en:
Parcelas individuales 1 punto. Parques 1,5. dotacionales 1 punto. Valle peregrinos 2 puntos.
Parcelas individuales 1 punto. Parques 1,5. dotacionales 1 punto. Valle peregrinos 2 puntos.
La modificación no sale adelante pues no se consigue el quórum necesario, sólo acuden el 39% de los propietarios.
A finales de 1997 La Entidad, intenta negociar con los vecinos del Valle, asqueados por la situación injusta a la que les han sometido las diferentes Juntas de Gobierno, La solución que la entidad propone es pagar por 13 puntos, pero eso tampoco llega a ningún sitio pues la situación de injusticia persiste, y además esa junta de gobierno en contra de las sentencias que le daban la razón, de forma unilateral y sin la aprobación por parte de la Asamblea, convoca una Asamblea el 29/11/1.997 donde sin aviso previo se dice que los puntos de la urbanización son 17.906, la Asamblea no está de acuerdo y rechaza los presupuestos
Esa junta directiva es expulsada por el Ayuntamiento, con un decreto de alcaldía con fecha 18 de Noviembre de 1998, ya había sido cesada por el Ayuntamiento en 1996.
La nueva junta de Gobierno que se hace cargo de la entidad desde el 7 de Diciembre de 1998 intenta poner algo de orden y concierto en la situación de Parquelagos y tiene que afrontar situaciones muy difíciles que había provocado la nefasta junta anterior lo primero volver a recalcular las cuotas de los propietarios en función de los puntos originales y no con los puntos que se había sacado de la manga la anterior junta de gobierno.
Así, esta nueva junta, en el año 1999, y ya conocidas las sentencias que se habían ido sucediendo años atrás, y cuyo resultado no hacía más que enquistar el problema de un reparto de puntos a todas luces injusto para la mayoría de propietarios de Parquelagos, toma la decisión de modificar los estatutos para igualar los porcentajes de participación en la entidad. Se encuentran con un problema y es la escasa participación vecinal en las asambleas, escoyo difícil de salvar pues los estatutos requieren de dos tercios de voto favorable del total de puntos para su modificación.
El 6 de Abril de 1999 se promulga la ley de propiedad horizontal y a la luz de esta los miembros de la junta deciden regir a la urbanización. Así, se toman diferentes medidas que esta ley da a las comunidades de vecinos, para hacer mas fácil la toma de decisiones en las comunidades.
La entidad decide modificar los estatutos. Esta nueva ley regula la forma en la que se pueden adoptar los acuerdos y la forma de consolidar mayorías y así se decide aplicar el art.17 de esta ley para la modificación estatutaria.
Con fecha 10 de Julio de 1999, en asamblea extraordinaria, se aprueba la modificación de estatutos en sus Art.10 y 11 en los siguientes términos:
1. Las clases de espacios de propiedad privada serán:
Clase A: Parcela individual para vivienda unifamiliar aislada.
Clase B: Parcela para viviendas unifamiliares adosadas en hilera deslindadas y constituyendo fincas independientes por segregación, pero en núcleo dentro de una matriz que se denominara, Parque.
Clase C: Parcela individual para edificación comercial.
Clase D: Parcela singular para edificación de equipamiento o dotacional.
2. La repercusión de los gastos comunes se efectuara por atribución de un punto por cada 100 m2 de superficie o fracción de propiedad privada cuya titularidad se ostente sea cual sea la clase de espacio.
Los votos en contra a esta propuesta solo fueron del 5.6%, solicitando al Ayuntamiento su aprobación, como establece el reglamento de gestión urbanística. Se empezaron a aplicar los estatutos modificados que han supuesto el periodo (Enero 2.000-Diciembre 2.008) de más tranquilidad y más baja morosidad en toda la historia de Parquelagos. Todo ello en base a considerar aprobada la modificación por silencio administrativo.
1. Las clases de espacios de propiedad privada serán:
Clase A: Parcela individual para vivienda unifamiliar aislada.
Clase B: Parcela para viviendas unifamiliares adosadas en hilera deslindadas y constituyendo fincas independientes por segregación, pero en núcleo dentro de una matriz que se denominara, Parque.
Clase C: Parcela individual para edificación comercial.
Clase D: Parcela singular para edificación de equipamiento o dotacional.
2. La repercusión de los gastos comunes se efectuara por atribución de un punto por cada 100 m2 de superficie o fracción de propiedad privada cuya titularidad se ostente sea cual sea la clase de espacio.
Los votos en contra a esta propuesta solo fueron del 5.6%, solicitando al Ayuntamiento su aprobación, como establece el reglamento de gestión urbanística. Se empezaron a aplicar los estatutos modificados que han supuesto el periodo (Enero 2.000-Diciembre 2.008) de más tranquilidad y más baja morosidad en toda la historia de Parquelagos. Todo ello en base a considerar aprobada la modificación por silencio administrativo.
El 04 de marzo de 2.005 se dicta el decreto de alcaldía nº 455/55 por el que el Ayuntamiento aprueba definitivamente la modificación de estatutos que se había realizado en el año 1.999.
Contra dicho decreto se interpone en octubre de 2.005 recurso contencioso administrativo por la Asociación de Parcelistas Independientes de Parquelagos (APIP). En diciembre de2.005 se oponen a dicho recurso tanto la EUCCP como el propio Ayuntamiento de Galapagar.
Es el 16 de enero de 2.008 cuando se notifica a la EUCCP la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), sala de lo contencioso-administrativo, por la que se resuelve la anulación del decreto de alcaldía. Contra dicha sentencia se interpone recurso de casación tanto por parte de la EUCCP como por el Ayuntamiento y, el 18 de abril de 2.008 la APIP solicita la ejecución provisional de la sentencia, solicitando que se recalculen conforme a los puntos anteriores a la modificación estatutaria, todos los recibos emitidos desde enero de 2.000 hasta la fecha.
El 07 de Julio de 2.008 se notifica el auto de TSJM de fecha 19 de Junio de 2.008 en el cual se indica que hay que efectuar el recalculo de puntos desde la fecha de la notificación de la sentencia, es decir el 07 de Julio de 2.008.
Desde el 01 de enero de 2.009 vuelven a estar en aplicación los estatutos originales de Parquelagos, es decir 21.230 puntos.
Esta es la historia resumida del contencioso histórico de nuestra urbanización.
Que cada cual saque sus conclusiones.
Que cada cual saque sus conclusiones.
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